編者按：2015年，中國房地產業在“冷暖交織”中繼續探索、轉型。

　　政策密集出臺，改善性需求大量釋放，一線及重點二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。中央定調去庫存，甚至“喊話”開發商降價。

　　房企變陣，險資入侵“地產一哥”萬科，恒大逆勢擴張，有望跨入2000億俱樂部;行業蝶變不斷，聯合辦公、定制戶型、個性化公寓……新業態、新產品不斷涌現。

　　2016年，中國房地產將走向何處?

　　【政策篇】政策組合拳一波又一波

　　330新政、5次降準降息、二套房、公積金新政、新版930……2015年，從中央到地方，救市政策一波一波，呈現出密集、立體化、全方位、組合使用的特點。

　　3月30日，中央發布房地產“新政”，開啟2015年政策密集出臺救市的路徑。二套房首付比例的調整，帶來的最大利好在于改善型需求置業的門檻得到大幅降低。門檻的降低，帶來改善型購房需求的積極釋放，市場需求量加大，供不應求，房價也將因此上漲。公積金首付降至二成，購房者尤其是改善置業者的購房成本將大大降低，這大大刺激市場消化庫存。

　　市場，尤其是一線城市和重點二線城市的樓市，幾乎是立竿見影，成交馬上升溫，并在第二季度達到高峰。

　　2015年以來，貨幣流動性持續釋放，5次降息4次降準，是金融政策利好樓市的最為直接的表現。

　　除此之外，公積金“大修”、外資購房松綁、統一不動產登記制度，直到新版930，刺激政策達到高潮。

　　某研究院分析認為，在中央提出化解房地產庫存、促進房地產業持續發展的背景下，未來政策仍將鼓勵住房需求，繼續放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件;同時也將加快落實戶籍改革促進住房消費，鼓勵產業地產、養老地產和旅游地產等發展。同時，房地產供應端調節力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業投資方面的政策支持，繼續緩解企業融資壓力。(胡易)

　　房地產定調去庫存，中央喊話開發商“降價”

　　11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平在中央財經領導小組第十一次會議上強調“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。這是習近平十八大以來首次提到房地產行業，并為房地產行業定調。

　　12月中旬，中央經濟工作會議將“化解房地產庫存”列為2016年中國經濟工作五大任務之一，并為此開出戶籍制度改革、發展住房租賃市場等五味“藥方”。其中，鼓勵房企順應市場規律適當降價，頗受輿論關注。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發商降價。

　　但多位業內人士公開表示，地方土地財政“痼疾”下高企的地價、上升的人力成本等已將開發商利潤攤薄，而降價可能帶來的“房鬧”、購房者觀望加劇等負面作用，也會削弱開發商降價積極性。

　　庫存過高的四線、五線城市，在人口外流、產業空心化的背景下，仍需經歷一個較長的庫存去化周期，樓市供過于求的矛盾才能逐步得到緩解。(胡易)

　　【行業篇】房產中介開啟變革年，鏈家“鐵騎”橫掃南北

　　2015年，是房產中介謀變與整合的一年。而要論及行業主角，非鏈家莫屬。

　　6月30日，北京，鏈家地產正式宣布更名為“鏈家”，宣布加速房產O2O進程。

　　鏈家2001年成立于北京，隨后在北京二手房中介市場占據第一把交椅。2015年開始，鏈家開始密集并購，從北方大本營向南、向西延展，完成區域布局。2015年2月9日，鏈家宣布與成都伊誠地產合并，布局西南市場;3月1日，宣布與上海中介行業排名第二的德祐正式宣布合并，成為中國最大的房產中介企業;3月18日，鏈家又與中聯地產通過“股權置換”正式合并，進入深圳市場……

　　2015年5月18日，鏈家宣布與新房代理機構高策合并，正式進入一手房代理服務領域。

　　根據鏈家提供給記者的數據，截至2015年年中時，鏈家已覆蓋全國17個城市和地區，設有3500多家門店，業務區域包括環渤海經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈和長江經濟帶，業務覆蓋租賃、新房、二手房、資產管理、海外房產、互聯網平臺、金融、理財、后房產市場等領域。

　　其他分食蛋糕的“攪局者”也來勢洶洶。一些依托互聯網的新型房產中介猛打“低傭金”牌，在大規模融資后高薪挖角，大批吸納業內精干經紀人，希望擴大用戶規模。由此，業內出現了三種模式并存的局面，即以線上平臺為主、線上線下結合以及倚重線下門店的傳統型房產中介。不僅如此，平臺之間的并購也頻繁發生。3月2日，58同城宣布并購總部位于上海的房地產租售服務平臺安居客集團，交易金額達2.67億美元。隨后的3月11日，世聯行投資4.2億元人民幣，收購深圳Q房網15%的股權。

　　有人說，是2014年以來的房地產“淡市”，倒逼房地產中介行業在2015年出現深刻變革。而關于未來哪種中介模式將贏取未來，同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉認為，有了互聯網的概念，借助這個平臺去包裝，有利于企業在資本市場的表現，但互聯網公司與中介的合作最后能不能實現盈利，傳統中介會否完全消失，還很難說。(蔡胤)

　　【行業篇】房企與互聯網公司跨界“聯姻”

　　“我們希望通過和小米的合作進行項目試點，讓意向客戶體驗智能家居理念并搜集客戶的反饋不斷優化產品，實現未來的大范圍落地，將智能家居融入精裝住宅設計，從開發階段考慮配置智能家居系統。”2015年5月，正榮集團蘇州置業公司總經理鄒波曾向記者表示。

　　2015年以來房地產公司和互聯網公司的跨界“聯姻”越來越多，BAT、小米等互聯網公司都通過不同的方式進入了房地產領域。

　　2015年11月，微信支付也選擇進入了房地產領域正榮是微信支付深入房地產行業，布局智慧社區的重要合作伙伴，率先推出全國首個微信定制社區。“我們會根據業主體驗痛點，進一步探索智慧社區的解決方案。今后，有可能在全國12個城市復制和迭代社區產品。”正榮集團物業公司總經理林志偉介紹。

　　萬科則選擇和阿里巴巴合作，在雙十二的時候進行了一場線上賣房活動。“雙十二”當天，萬科將把160多套房子交給淘寶以線上競拍的方式成交，部分房源的起拍價是市場價的一半。杭州萬科方面介紹，這次參加“雙十二”拍賣的房源來自于旗下的20多個樓盤，市場價大多在100萬至580萬元之間，1/3的起拍價低至市場價五折，起拍價最低的一套房源為12萬元。

　　在賣房的前端，華燕房盟則和騰訊街景一起開發找房系統。華燕房盟通過自己的APP實現3D看房，通過云燕安家的3D看房，用戶可以在線實現在房屋當中任意行走的效果，了解房屋的裝修情況、結構和空間;通過與騰訊街景地圖合作，云燕安家可以把物業所在小區的環境、周邊的環境完全如實的再現給用戶。此外，其還與騰訊地圖合作，向意向用戶去推送熱銷樓盤。

　　上海鏈家市場研究部總監陸騎麟告訴記者：“房企跨界合作互聯網企業有兩個目的，第一是更高效賣出自己的產品，第二是更好服務業主，在未來的競爭中這樣的合作聯姻還會更多。”(羅韜)

　　【行業篇】地產商擁抱互聯網，社區020成新寵

　　2015年的房地產行業，互聯網+成為了一個繞不開的話題。

　　最早挑起這個話題的，仍然是帶頭大哥萬科，此后，大凡在行業中排的上號的房地產企業，大多數都舉起互聯網大旗。從最初的互聯網營銷，到如今如火如荼的互聯網社區O2O，房地產商即便還沒能夠找到盈利點，但不可否認的是，開發商對于現有社區資源的重視度已經提到前所未有的高度。

　　對于何為社區020，開發商們的定義大體一致，指的是移動互聯網和電子商務普及的時代，通過線上到線下資源的整合，完成產品或服務“最后一公里”的配送，其核心正是以社區生活場景為中心，構建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平臺。

　　開發商中最先進入這一領域的是花樣年。其旗下的彩生活彩之云APP上線已經取得了不錯的收益。此后，該項目成為眾多大型房地產開發商必爭的陣地。

　　2015年4月20日，萬科將其V-link概念推向市場，其內涵包括We Work(創業社區)、We Health(健康社區)、We Learn(成長社區)、We Share(共享社區)等四大方面的建設，是一種全新的由業主充分參與共建共享的社區服務平臺。

　　碧桂園、綠城、保利、龍湖等多家上市公司跟進此項業務，計劃將物業公司分拆上市，而其噱頭除了參考花樣年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的當屬如今炙手可熱的互聯網020概念。

　　從客觀因素看，開發商們做社區O2O有天然的優勢，因為凡是大型房地產企業旗下都擁有廣大的社區資源和客戶群體，而且擁有成型的物業管理團隊，在此基礎上植入020概念十分簡便。

　　雖然愿景看起來不錯，但截至目前，大多數開發商仍然處于摸索和卡位階段，最終能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用戶粘性問題，恐怕是開發商的社區020在與傳統電商的激烈競爭下，必須面對的大考驗。(張歆晨){EricCms:page}

　　【房企篇】“寶萬”之爭，險資兇猛

　　“寶萬之爭”無疑是2015年房地產行業最重頭的大戲之一，這場爭奪戰的結果將對中國的地產行業與資本市場的未來走向產生重要影響。

　　從7月開始，在不到半年的時間內，寶能系迅速在二級市場連續舉牌萬科，一躍成為萬科的第一大股東。截至12月18日，也就是萬科停牌前的最后一個交易日，寶能系在萬科的持股比例上升至24.26%。

　　萬科創始人、董事會主席王石在2015年12月17日公開宣布不歡迎寶能系，一場寶能系與萬科管理層爭奪萬科控制權的爭奪由此暴露在大眾面前。

　　企業文化的不同是萬科管理層抵制寶能系的根本原因，萬科管理層認為萬科文化、經營風格是萬科品牌、信用的基礎，如果萬科的文化被改變，那么萬科將不再是萬科，萬科可能失去它最寶貴的東西。

　　目前，萬科A股、H股均處于停牌狀態，王石正在到處拜會機構投資者，以爭取更多支持，同時尋求市場重組方案，以更好地抵御寶能系的進攻。

　　持有萬科6.18%股權的安邦已經聲明會積極支持萬科發展，希望萬科管理層、經營風格保持穩定。但寶能系舉牌萬科的背后卻也有安邦的身影，局勢仍然復雜。

　　萬科控制權爭奪的走向在短期內尚難見分曉，但這一事件折射出的“險資兇猛”值得業內思考。

　　除了寶能系，安邦、生命人壽等險資近年來也不斷在二級市場舉牌地產、銀行等上市公司。金地集團、金融街、遠洋地產、民生銀行、招商銀行等股權分散、質地優良的上市公司都成為了險資狩獵的對象。

　　險資追逐房地產的背景，是中國正處于經濟下行周期，寬松貨幣政策下的流動性充裕，帶來“資產荒”下的資產配置壓力，股權分散、估值低、分紅高的地產股票對險資充滿了吸引力。某種意義上，險資鐘情于地產股是經濟金融形勢、保險監管政策與會計準則合力形成的結果，這種趨勢在“資產配置荒”環境下未來只會加強、不會減弱。

　　對于地產上市公司而言，如何應對險資的不斷舉牌、完善公司治理結構，將是一個重大課題。(吳斯丹)

　　【房企篇：謀變】恒大激進擴張，多產業版圖凸顯

　　2015年，恒大地產董事局主席許家印當之無愧地成為地產行業的并購大王。他憑借幾次在國內發行低息債券獲得數百億融資，然后啟動了在地產、金融、互聯網等多個領域張狂地收購之路。

　　根據該集團已經披露的公告統計，2015年該集團僅用于地產項目收購的資金就高達600多億，涉及的主要標的包括以70億港元代價向信和置業、華人置業及中渝置地收購重慶御龍田峰，以65億港元從華人置業手中接盤成都三個項目，以339億收購新世界和周大福位于北京、上海等多個大城市的若干項目，以及斥資125億港元收購華人置業位于香港的地標建筑美國萬通大廈。

　　憑借在地產市場上的激進收購，恒大得以快速提升市場占有率，集團合同銷售也快速增長。截至年末，預計該集團全年合同簽約額將一舉突破2000億，躋身全國前三強。

　　恒大在強勢拓展地產版圖的同時，在其他產業上的布局也快馬加鞭，集團的多元化格局凸顯。

　　其中，最引人矚目的當屬在金融和社區互聯網上的收購。2015年9月，恒大地產集團(南昌)有限公司以溢價145.72%、合39.39億元價格競得中新大東方人壽保險有限公司50%股權。11月22日，恒大旗下保險公司恒大人壽正式亮相。有消息顯示，恒大有可能在此基礎上，借助互聯網平臺開展更多樣化的金融服務，從而打造恒大自己的金融帝國。

　　除此之外，恒大在醫療、快消等產業上的布局也相繼推進。

　　醫療方面，恒大已經構建了多層次醫療體系：社區醫院、綜合醫院、整形醫院三大板塊，同時納入香港上市平臺恒大健康旗下，并且通過互聯網實現資源共享。

　　恒大旗下另一上市平臺馬斯葛已經在11月18日更名恒騰網絡。這是恒大與騰訊合作的一項業務，目前公司內部正緊鑼密鼓籌備互聯網社區的相關業務，希冀憑借恒大旗下400多個社區，將“最后一公里”這塊蛋糕做大做強。另有消息顯示，恒大飲用水、糧油、奶制品等快消領域的產品也將在“最后一公里”的社區增值服務中頗為重要的角色出現。(張歆晨)

　　【房企篇】招商系地產重組，行業誕生“巨無霸”

　　隨著新一輪國企改革起航，招商系地產的重組在2015年即將落下帷幕。

　　自4月停牌宣告重組以來，歷經8個多月時間，有著30多年歷史的招商地產即將退市，取而代之的是招商蛇口。

　　此次招商系地產采取了“無先例”的重組方案，招商地產的控股股東招商局蛇口擬發行A股股份換股吸收合并招商地產。換股吸收合并完成后，招商地產將終止上市并注銷法人資格，招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

　　根據方案，此次資產重組涉及兩個方面，一是招商局蛇口吸收原招商地產股東股份;二是向8名特定對象增發股份，募資金額不超過125億元。

　　重組之后，招商蛇口業務將不僅僅局限于地產，其戰略目標以“產網融城一體化運作”為手段致力于城市升級，到2020年發展成為中國領先并具備國際水平的城市綜合開發和運營服務商，進入行業第一梯隊。

　　招商局蛇口的對標公司不再是傳統地產開發商，而是南京高科、浦東金橋、外高橋、張江高科、華夏幸福等綜合性開發運營商。具體而言，未來三至五年，招商局蛇口將緊緊圍繞園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大核心業務發展。

　　截至2015年6月30日，招商蛇口的總資產為1837.96億元，營業收入190.99億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤28.27億元，凈資產收益率8.85%。

　　記者了解到，2015年12月30日，招商蛇口即將在深交所掛牌上市。001979的股票代碼別具意義，這既是招商局集團對1979年改革開放、以及此后一個時代的致敬，也是對即將開拓新時代的期望。

　　重新上市之后，招商蛇口的市值將接近2000億元，成為超越綠地、接近萬科的“巨無霸”。