綜合多方面消息顯示，2016年上半年龍頭房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀还怩r亮麗，萬(wàn)科、恒大、碧桂園、綠地、保利地產(chǎn)等5家房企銷售金額已經(jīng)突破千億，2016年上半年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量比去年上半年的1家(萬(wàn)科)有明顯突破，增加了4家。預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在10家左右，其中，萬(wàn)科預(yù)計(jì)將突破4000億的銷售金額，恒大也將突破3000億，據(jù)業(yè)內(nèi)分析，碧桂園或許也將成為今年的一匹黑馬殺入3000億的軍團(tuán)。其他全年業(yè)績(jī)可達(dá)千億的房企比如中海、華夏幸福、融創(chuàng)、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)等正在通過(guò)并購(gòu)或重組進(jìn)一步保證其行業(yè)領(lǐng)先的地位。總的來(lái)看，2016年上半年“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)進(jìn)一步向品牌品牌房企集中，品牌房企與中小房企分化發(fā)展格局愈加明顯。
龍頭房企：市場(chǎng)集中度增加，規(guī)模化慣性驅(qū)動(dòng)房企繼續(xù)盲動(dòng)擴(kuò)張
從今年上半年龍頭房企變化特征來(lái)看，雖然樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，樓市規(guī)模化的發(fā)展時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但是，今年上半年龍頭房企的銷售規(guī)模不但沒(méi)有下降，反而利用今年一線城市、部分二線城市樓市基本面仍然不錯(cuò)的時(shí)機(jī)重新洗牌市場(chǎng)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)“大者恒大”市場(chǎng)集中度不斷提高的局面，甚至僅僅上半年就出現(xiàn)5家1000億銷售規(guī)模的房企，100億以上銷售規(guī)模的房企也突破了60家。
另外，從今年上半年銷售金額TOP10房企尤其是已經(jīng)達(dá)到千億規(guī)模的房企來(lái)看，一線城市對(duì)其銷售貢獻(xiàn)度普遍較高，以萬(wàn)科為例，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)或合作開(kāi)發(fā)等模式，萬(wàn)科繼續(xù)深耕一線城市樓市，預(yù)計(jì)深圳、上海和北京這3個(gè)城市今年全年可實(shí)現(xiàn)1000億元的銷售金額，一線城市對(duì)萬(wàn)科銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度較高。
從今年上述部分房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)來(lái)看，銷售金額直指3000億以上。這并不是企業(yè)繼續(xù)規(guī)模化擴(kuò)張的個(gè)案。據(jù)筆者了解，企業(yè)規(guī)模化的發(fā)揮慣性仍然驅(qū)動(dòng)房企繼續(xù)盲動(dòng)擴(kuò)張。從品牌房企發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，在制定十三五發(fā)展計(jì)劃之時(shí)，規(guī)模化的指標(biāo)仍然是大部分TOP50甚至TOP100房企的目標(biāo)。簡(jiǎn)言之，部分2000億以上的房企規(guī)劃萬(wàn)億目標(biāo)，1000億以上的企業(yè)規(guī)劃2000-3000億的目標(biāo)，500億企業(yè)規(guī)劃千億指標(biāo)，剛剛百億企業(yè)規(guī)劃幾百億指標(biāo)，區(qū)域化的房企急于全國(guó)化的市場(chǎng)布局，全國(guó)化的房企急于布局全球核心城市的戰(zhàn)略擴(kuò)張。總體來(lái)看，一方面，在規(guī)模化擴(kuò)張過(guò)程中，市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)確實(shí)在向一部分優(yōu)質(zhì)的品牌房企集中，市場(chǎng)集中度也會(huì)越來(lái)越高，另外一方面，我們也發(fā)現(xiàn)，典型品牌房企的規(guī)模化的速度似乎并沒(méi)有降下來(lái)，大部分房企在樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)的市場(chǎng)背景下仍然有規(guī)模化擴(kuò)張的沖動(dòng)。
此外，從各自不同的統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，全國(guó)房企銷售金額與銷售面積的行業(yè)“老大”的信息繼續(xù)并存，萬(wàn)科和恒大暫時(shí)成為不同統(tǒng)計(jì)口徑的房地產(chǎn)行業(yè)“老大”;龍頭房企相比中小房企而言，銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率較高，或者部分房企基本完成或略超過(guò)銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)。
龍頭房企：房企規(guī)模化慣性背后的危機(jī)
筆者認(rèn)為，今年上半年房企銷售業(yè)績(jī)回升的表現(xiàn)并不意味著萬(wàn)事大吉，即使2016年全年房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀还怩r亮麗只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)模化的擴(kuò)張模式繼續(xù)前行。主要有以下四點(diǎn)理由：
第一、上市房企利潤(rùn)率逐年下滑，利潤(rùn)率下滑情況下的規(guī)模化已經(jīng)沒(méi)有意義。
2015年期間，雖然一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉(zhuǎn)，但是，大部分三四線城市、半數(shù)二線城市仍然有去庫(kù)存壓力，全國(guó)化的房企并沒(méi)有因?yàn)槭袌?chǎng)的局部復(fù)蘇而獲得較高的利潤(rùn)。事實(shí)上，由于市場(chǎng)去庫(kù)存壓力、銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤(rùn)率的降低，甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)模化效應(yīng)，基本貼著成本跑量，導(dǎo)致利潤(rùn)率下滑明顯，房企規(guī)模化背后房企的日子已經(jīng)不再那么好過(guò)。
數(shù)據(jù)顯示，截止2015年年底，102家A股及52家H股樣本企業(yè)(房地產(chǎn)主營(yíng)收入比重超過(guò)50%的房企，下同)的ROE均值為9.16%和9.05%，同比均下降約1.3個(gè)百分點(diǎn);A股及H股樣本企業(yè)銷售毛利率均值分別為21.95%和26.36%，同比2014年分別下滑3.45個(gè)百分點(diǎn)和2.63個(gè)百分點(diǎn);A股及H股樣本企業(yè)銷售凈利率均值分別為8.88%和12.27%，同比分別下滑2.33個(gè)百分點(diǎn)和3.4個(gè)百分點(diǎn)，房企整體盈利狀況并不樂(lè)觀。
雖然今年上半年至今一線城市、部分二線城市房地產(chǎn)行情較好，但由于房地產(chǎn)銷售結(jié)算的問(wèn)題，部分銷售業(yè)績(jī)無(wú)法反映到當(dāng)期財(cái)務(wù)報(bào)表中。而去年下半年至今房企積極拿地，制造“地王”，拿地成本偏高，營(yíng)業(yè)成本也在增加，同時(shí)，從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，今年下半年開(kāi)始一線城市、部分二線城市樓市即將進(jìn)入調(diào)整的周期，市場(chǎng)銷售的壓力馬上也會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，屆時(shí)，在去庫(kù)存壓力與企業(yè)資金面較為緊張(金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)將借貸時(shí)間由原來(lái)的1-2年減少為半年左右，房企隨時(shí)可能會(huì)面臨短期還債的壓力與資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn))的市場(chǎng)背景下，降價(jià)等促銷措施也會(huì)不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致房企獲利能力不斷下降，房企的利潤(rùn)率還會(huì)繼續(xù)走低。而此時(shí)，資本市場(chǎng)也不會(huì)繼續(xù)看好利潤(rùn)率持續(xù)下滑的房企，房企們?cè)僬勔?guī)模化已經(jīng)沒(méi)有意義。
第二、即使在一線城市、部分二線城市樓市基本面的好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，由于在公開(kāi)招拍掛土地市場(chǎng)拿地成本偏高，“地王”頻現(xiàn)，房企的未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)在增加，今年銷售帶來(lái)的利潤(rùn)也會(huì)被未來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)侵蝕掉。
第三、龍頭房企銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)變大的同時(shí)，其持有型物業(yè)的收入占整個(gè)營(yíng)收的比例仍然較低，房企的轉(zhuǎn)型之路仍然“舉步維艱”。而其他多元化新業(yè)務(wù)幾乎不賺錢(qián)，也在不斷侵蝕房企的利潤(rùn)，對(duì)于房企來(lái)講，如果沒(méi)有及時(shí)調(diào)整布局策略，沒(méi)有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。
從數(shù)據(jù)上來(lái)看亦是如此，大多數(shù)以住宅開(kāi)發(fā)為主的全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商租金收入占到營(yíng)業(yè)收入比例僅僅為1-3%，很少有超過(guò)5%的;以商業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)商投資性物業(yè)(租金收入)占到營(yíng)業(yè)收入比例為也并不高，2014年萬(wàn)達(dá)商業(yè)(含酒店及物業(yè)管理收入)為13.3%、SOHO中國(guó)為6.95%、華潤(rùn)置地(含酒店)為6.15%、寶龍地產(chǎn)(含物業(yè)管理收入)為9.44%，最多也沒(méi)有超過(guò)15%。而到了2015年，雖然萬(wàn)達(dá)商業(yè)上升至14.9%，華潤(rùn)置地也上升至6.43%，但是，寶龍卻下降至9.25%。SOHO中國(guó)雖然租金收益占到整個(gè)營(yíng)收的105.73%(SOHO中國(guó)當(dāng)年物業(yè)開(kāi)發(fā)及其他收入結(jié)算值為負(fù)的，都是投資物業(yè)收入，所以綜合比較后比重超過(guò)100%)，但是，由于從去年開(kāi)始SOHO中國(guó)幾乎沒(méi)有了銷售收入帶來(lái)的營(yíng)收，租金收益的絕對(duì)金額也并不高，轉(zhuǎn)型過(guò)程也是比較艱難。
從上述分析來(lái)看，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型執(zhí)行層面并非如各大開(kāi)發(fā)商所言去持有運(yùn)營(yíng)，或者在轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商過(guò)程中顯得力不從心。即使有個(gè)別企業(yè)比如SOHO中國(guó)租金收入占到營(yíng)收比例比較高，但是，租金營(yíng)收的絕對(duì)額還不大，同時(shí)，由于銷售對(duì)于企業(yè)的貢獻(xiàn)下降，企業(yè)難以從銷售的角度獲得充裕的現(xiàn)金流，其持有型物業(yè)的運(yùn)營(yíng)只能依靠其他來(lái)源支持，比如整體出售上海的項(xiàng)目、資本市場(chǎng)融資等等。
第四、房企在重點(diǎn)城市存貨不足，難以在2016年實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)
筆者通過(guò)與部分開(kāi)發(fā)商交流，包括相當(dāng)部分品牌房企在內(nèi)的在已經(jīng)布局的核心城市可售貨量不足(比如萬(wàn)達(dá)、中海等)，尤其是在北上廣深這樣的一線城市，由于2015-2016年上半年市場(chǎng)需求過(guò)度釋放，2016年下半年至2017年已經(jīng)沒(méi)有足夠多的存貨供市場(chǎng)銷售，市場(chǎng)調(diào)整也是理所當(dāng)然。此時(shí)，作為開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)主體態(tài)度已經(jīng)明顯發(fā)生改變或者已經(jīng)分流，甚至相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于今年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，地價(jià)表現(xiàn)過(guò)熱，2016年下半年開(kāi)始市場(chǎng)調(diào)整也是勢(shì)在必然(由于土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與信貸政策走勢(shì)不明朗，融創(chuàng)已經(jīng)全國(guó)范圍內(nèi)暫停公開(kāi)招拍掛土地市場(chǎng)拿地)。再加上房企在重點(diǎn)城市存貨不足，難以繼續(xù)在2016年下半年以后繼續(xù)實(shí)現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)。
從上述四個(gè)角度來(lái)看，我們不能只看龍頭房企銷售業(yè)績(jī)規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗，還應(yīng)該看其真實(shí)的內(nèi)在指標(biāo)，比如利潤(rùn)率，持有型物業(yè)租金收入占比、重點(diǎn)城市的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比變化情況等等，這些指標(biāo)反映的是房企規(guī)模化慣性背后的危機(jī)問(wèn)題，這才是當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該關(guān)注的核心問(wèn)題。
樓市下半場(chǎng)規(guī)模化不重要，誰(shuí)是“龍頭老大”也不重要
毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于千億軍團(tuán)的房企來(lái)講，無(wú)論“白銀時(shí)代”來(lái)臨與否，未來(lái)幾年仍然是其規(guī)模化擴(kuò)張的階段，千億房企的數(shù)量及市場(chǎng)集中度仍然會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注，尤其是對(duì)于未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大將顯得更加敏感。
其實(shí)，最近幾年市場(chǎng)上對(duì)于未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬(wàn)科的行業(yè)“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當(dāng)時(shí)龍頭老大萬(wàn)科，但事實(shí)證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無(wú)法實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。盡管近年來(lái)圍繞銷售面積或銷售金額“老大”之爭(zhēng)已經(jīng)有多次，但至目前為止，筆者認(rèn)為，在樓市下半場(chǎng)，利潤(rùn)率已經(jīng)持續(xù)下滑的市場(chǎng)背景下，規(guī)模化已經(jīng)不重要，誰(shuí)當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”意義已經(jīng)不大。
首先，從最近兩年機(jī)構(gòu)公布的房企銷售業(yè)績(jī)排名來(lái)看，不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也差異較大。筆者認(rèn)為，這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性，或者這些統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰(shuí)是行業(yè)“老大”或銷售排行榜的輿論，而真實(shí)的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。
其次，2016年上半年龍頭老大之爭(zhēng)并不是最終結(jié)局，筆者預(yù)計(jì)，2016-2018年及未來(lái)誰(shuí)將是龍頭老大的問(wèn)題(銷售金額或銷售面積老大)，仍將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，未來(lái)仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬(wàn)科、恒大或其他的行業(yè)老大的地位，預(yù)計(jì)2016-2018年誰(shuí)也難穩(wěn)坐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的寶座，市場(chǎng)仍然繼續(xù)處于博弈與競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。
第三，在樓市下半場(chǎng)，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì);市場(chǎng)不再會(huì)有普遍性的規(guī)模化增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)于大多數(shù)房企來(lái)講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)的策略將難以為繼。此時(shí)，對(duì)于龍頭房企來(lái)講，規(guī)模化特征表現(xiàn)越突出，其實(shí)是房企運(yùn)營(yíng)過(guò)程中累積的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就越大，甚至規(guī)模化的慣性會(huì)將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場(chǎng)，繼續(xù)討論房企規(guī)模化已經(jīng)沒(méi)有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門(mén)檻的變高與變低也沒(méi)有太多實(shí)際意義。
筆者認(rèn)為，2016年及未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是最重要的，因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變化的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中發(fā)生的市場(chǎng)地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實(shí)，在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問(wèn)題，同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃印＿@才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)模化背后每一個(gè)房企亟待解決的困局，也是規(guī)模化的房企化解當(dāng)前運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的必然要考慮的問(wèn)題。
規(guī)模化之后，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大應(yīng)該怎么做?
首先，從中長(zhǎng)期來(lái)看，在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天，開(kāi)發(fā)企業(yè)不再會(huì)有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)和豐厚的利潤(rùn)空間，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)走向“白銀十年”，規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。在“白銀十年”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑也是趨勢(shì)。因此，房企在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤(rùn)率，如何提高利潤(rùn)率?如何成為最賺錢(qián)的房企?如何做利潤(rùn)率最高的房企“老大”有可能成為未來(lái)最關(guān)注的話題之一。
其次，當(dāng)房企規(guī)模化達(dá)到一定階段，勢(shì)必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問(wèn)題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企更應(yīng)該著眼未來(lái)，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱季謶?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營(yíng)造未來(lái)贏利機(jī)會(huì)。
比如2013年以來(lái)，越來(lái)越多的房企開(kāi)始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。
筆者認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局是在逐步發(fā)生變化的，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位不一定以“住宅市場(chǎng)”為標(biāo)準(zhǔn)，也不一定以規(guī)模化為標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。
因此，總的來(lái)看，在未來(lái)，盡管房企仍然會(huì)關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的重點(diǎn)不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時(shí)代”的來(lái)臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實(shí)，房企對(duì)于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“老大”極有可能會(huì)呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”，并且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。
