1、政策卓有成效，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖
2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“因地制宜”，政策上呈現(xiàn)明顯的分化狀態(tài)。總的來說，政策層面分為出臺(tái)人才引進(jìn)政策放松調(diào)控的地區(qū)和政策加碼的地區(qū)。
人才落戶政策的進(jìn)一步落實(shí)，促進(jìn)了人口，尤其是青年優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力進(jìn)一步向二線城市聚集，尤其是武漢、南京、成都、西安、天津等高校密集的城市，人才落實(shí)政策的效果非常明顯，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求端也得到一定的改善。同時(shí)，本輪房?jī)r(jià)的上漲已由傳統(tǒng)的東北沿海區(qū)域拓展至全國(guó)范圍，西部以及東北區(qū)域的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較快的上漲。在2018年以來新增調(diào)控的城市中，也充分體現(xiàn)了“因城施策，分類調(diào)控”的政策導(dǎo)向，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市加強(qiáng)調(diào)控政策的力度。
5月19日，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，繼續(xù)要求各地要牢固樹立“四個(gè)意識(shí)”，提高政治站位，毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實(shí)穩(wěn)房?jī)r(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)強(qiáng)調(diào)了，嚴(yán)格督查，對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，堅(jiān)決問責(zé)。
西安、貴陽、昆明、重慶價(jià)格指數(shù)同比
沈陽、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱價(jià)格指數(shù)同比
本屆兩會(huì)政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，我們認(rèn)為此輪調(diào)控政策在2018年不會(huì)出現(xiàn)放松的情況，隨著房?jī)r(jià)和銷售的企穩(wěn)，部分城市將進(jìn)一步放開人才落戶政策以吸引人才，而對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，將加強(qiáng)調(diào)控力度，并采用“約談”等方式，強(qiáng)調(diào)政策落地。
2、銷售正增長(zhǎng)，棚改貨幣化安臵底部支撐
2018年1-4月，商品房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)1.3%，增速持續(xù)回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中4月單月銷售面積同比下降4.1%，是2018年以來首次出現(xiàn)單月銷售面積負(fù)增長(zhǎng)。商品房銷售額增長(zhǎng)9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，下行趨勢(shì)已現(xiàn)。
我們認(rèn)為，隨著棚改貨幣化安臵的后滯效應(yīng)得到充分釋放，年中銷售下滑的趨勢(shì)將不可避免，后續(xù)我們將密切關(guān)注今年棚改貨幣化安臵的比例。我們認(rèn)為，今年棚改的目標(biāo)是580萬套，較去年微降，我們后續(xù)的棚改貨幣化安臵仍將對(duì)今年的房地產(chǎn)銷售起到底部支撐的作用。
銷售面積單月同比及累計(jì)同比
銷售金額單月同比及累計(jì)同比
從銷售價(jià)格來看，70大中城市中一線城市的同比增速下滑明顯，二三線城市逐漸企穩(wěn);環(huán)比來看，一線城市的環(huán)比漲幅為0。二三線城市環(huán)比微增。房地產(chǎn)價(jià)格已基本實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)著陸”。預(yù)計(jì)2018年下半年一二線城市的房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)，部分上漲過快的熱點(diǎn)二線城市可能會(huì)出現(xiàn)小幅回調(diào);三線城市房?jī)r(jià)增速將進(jìn)一步回落。
70大中城市價(jià)格指數(shù)環(huán)比
70大中城市價(jià)格指數(shù)同比
隨著調(diào)控政策的影響不斷深入，預(yù)期后續(xù)單月銷售面積增速會(huì)進(jìn)一步放緩。我們認(rèn)為今年的銷售面積增速維持在0%，銷售金額增速不超過3%。
3、房地產(chǎn)投資不必悲觀，土地購臵費(fèi)帶動(dòng)增長(zhǎng)
2018年1-4月，房地產(chǎn)投資增速10.3%，自2017年12月房地產(chǎn)投資增速達(dá)到7%的低位后，2018年1-4月房地產(chǎn)投資出現(xiàn)小幅的回升，主要是受到土地購臵費(fèi)用的支撐。從全國(guó)范圍來看，2018年至今土地成交價(jià)款較17年大幅回落，三季度后土地購臵費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的支撐作用將逐步減弱，預(yù)計(jì)2018年全年投資增速將不低于5%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)及當(dāng)月同比
土地購臵費(fèi)及土地成交價(jià)款累計(jì)同比
本年土地購臵面積累計(jì)同比
土地購臵費(fèi)及房地產(chǎn)投資累計(jì)同比
1-4月，房屋新開工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)7.3%，增速較1-3月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。15年以來，新開工面積增速與銷售面積增速走勢(shì)趨同，會(huì)受到銷售增速放緩的影響，新開工面積將進(jìn)一步回落。同時(shí)受2017年土地成交面積快速增加以及租賃、共有產(chǎn)權(quán)房等住房加速建設(shè)的支撐，預(yù)計(jì)全年新開工面積仍可實(shí)現(xiàn)5%的增速。
房屋新開工面積單月同比及累計(jì)同比
房屋新開工面積及銷售面積累計(jì)同比
新開工面積與銷售面積累計(jì)同比
2013年至2016年，100大中城市中，一、二、三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積均呈下降態(tài)勢(shì)，年復(fù)合下降速率分別為21.90%、10.80%和18.86%。土地供給的減少也直接導(dǎo)致了土地成交的減少。根據(jù)住建部和國(guó)土資源部的“關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知”的發(fā)文，對(duì)消化周期6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏，一二線城市集中增加土地供給。2017年，各主要大中城市大部分都上調(diào)了供地計(jì)劃。土地供給和成交均有所上升。在2018年5月19日住建部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》中，要求熱點(diǎn)城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排。同時(shí)，要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，確保公租房用地供應(yīng)。力爭(zhēng)用3—5年時(shí)間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%以上。
2018年1-4月，一線城市土地供應(yīng)和成交同比下降明顯，二三線城市土地供應(yīng)和成交持續(xù)增長(zhǎng)。2018年1-4月，一、二、三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積分別為1549.63萬平方米、1.57平方米、2.08億平方米，同比增長(zhǎng)-29.39%、28.69%、58.44%;成交土地規(guī)劃建筑面積分別為2201.45萬平方米、1.37億平方米、1.43億平方米，同比增長(zhǎng)-10.11%、18.25%、25.17%。2018年1-4月的土地供應(yīng)一線城市和二三線城市分化明顯，我們認(rèn)為在增加土地供給的大政策背景下，預(yù)計(jì)2018年各地土地供應(yīng)量會(huì)有所增加，熱點(diǎn)二三線城市的土地供應(yīng)量會(huì)相應(yīng)有所增加。
一二三線城市土地供給情況
一二三線城市土地成交情況
從百城土地成交情況來看，2018年前四個(gè)月，土地的供給面積和成交面積均增長(zhǎng)較快，供給面積的增速是大于成交面積的。從土地成交的溢價(jià)率來看，延續(xù)了2017年以來的趨勢(shì)，溢價(jià)率不斷下行，不過土地成交樓面價(jià)依然較高。我們認(rèn)為，隨著房企融資渠道不斷收緊，融資成本進(jìn)一步上行。同時(shí)，熱點(diǎn)一二線城市大多實(shí)行了嚴(yán)格的限價(jià)政策，房企高價(jià)拿地的動(dòng)力不在。我們認(rèn)為，下半年在溢價(jià)率繼續(xù)下行的趨勢(shì)下，土地成交樓面價(jià)下半年有望下行。
百城土地成交情況
百城土地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率
4、資金面趨緊，銀行控制額度和貸款質(zhì)量是核心
2018年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速比1-3月份回落1個(gè)百分點(diǎn)，主要受其他資金回落的影響，其中個(gè)人按揭貸款累計(jì)增速下行明顯。
開發(fā)資金來源累計(jì)同比
按揭貸款利率繼續(xù)攀升，4月全國(guó)首套房貸款平均利率上升至5.56%，相當(dāng)于1年期基準(zhǔn)利率1.28倍;同比去年4月的4.52%，上升了23.01%。二套房平均貸款利率也持續(xù)上浮，本月躍升至5.91%。個(gè)人按揭貸款的累計(jì)增速不斷下降，已從2017年年初的20.4%降至2018年4月的-6.7%，回落趨勢(shì)非常明顯。我們認(rèn)為在按揭利率目前已處于高位，今年仍有可能緩慢上行。同時(shí)，銀行的按揭發(fā)放按月控制額度，同時(shí)2017年上半年到位資金的基數(shù)較高。我們認(rèn)為按揭貸款到位資金仍將下行，四季度同比增速有望回暖。
首套房平均按揭貸款利率
二套房平均按揭貸款利率
在嚴(yán)格的監(jiān)管政策下，國(guó)內(nèi)貸款4月份累計(jì)增速轉(zhuǎn)負(fù)，也是自2016年2月份以來累計(jì)增速首次轉(zhuǎn)負(fù)。2018年的銀行對(duì)房企的授信政策，將延續(xù)2017年一來的趨勢(shì)，仍將是“有保有壓”，對(duì)于銷售規(guī)模排名靠前的房企，將優(yōu)先給予信貸支持，尤其是國(guó)企和央企背景的房企。所以，微觀來說，銷售規(guī)模排名靠前的房企開發(fā)貸的支持整體無憂;國(guó)資背景的房企開發(fā)貸融資成本依然可以維持在較低的水平。
開發(fā)資金來源累計(jì)同比
