自2014年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)束了高增長(zhǎng)并走向衰退期。“白銀時(shí)代”這一說(shuō)法也因此屢被提及。
房地產(chǎn)白銀時(shí)代具有兩大顯著表現(xiàn)：第一，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速在2015年降至2000年以來(lái)最低點(diǎn)，僅為1%。2016年開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速略有增長(zhǎng)。而在1999-2014年間，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)曾以超過(guò)20%的年均增速發(fā)展;第二，房企平均凈利潤(rùn)率跌至個(gè)位數(shù)。
然而，這一現(xiàn)象在2017年發(fā)生了改變。近期，A股發(fā)布年報(bào)的房企約53家，港股等超過(guò)15家，共計(jì)接近70家發(fā)布了年報(bào)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)，平均凈利率高達(dá)12.4%。
時(shí)隔三年，房企凈利潤(rùn)率再次回到兩位數(shù)。
回光返照?
盡管房地產(chǎn)行業(yè)屢遭調(diào)控，但開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)卻從低谷走出了一條向上的曲線。
3月29日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布2017年年報(bào)，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入658.7億元，同比增長(zhǎng)86.4%;毛利136.3億元，同比增長(zhǎng)181.1%;毛利率20.7%，較上年同期13.7%提升7個(gè)百分點(diǎn)。公司擁有人應(yīng)占溢利110.0億，同比大增344%;公司擁有人應(yīng)占核心凈利111.2億，同比增長(zhǎng)259.1%。融創(chuàng)建議派發(fā)2017年度末期股息每股0.501元，同比增長(zhǎng)94.9%。
融創(chuàng)中國(guó)盈利水平雖然有提升，但從行業(yè)整體情況看，仍屬一般。事實(shí)上，主流房企在2017年整體收益表現(xiàn)均不錯(cuò)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)主流企業(yè)凈利率高達(dá)12.4%，相比2016年全年房企的平均不到10%明顯上漲，2015年這一數(shù)字為9.69%。
雅居樂(lè)2017年凈利潤(rùn)67.80億元，同比增加122.3%;保利置業(yè)2017年股東溢利同比大增至24.6億港元;遠(yuǎn)洋2017年銷(xiāo)售額創(chuàng)新高逾705億，凈利同比增34%至51.15億;SOHO中國(guó)2017年純利47.33億元同比增長(zhǎng)約420%;華潤(rùn)置地2017年溢利191.6億港元，租金收入87.8億港元;富力2017年凈利潤(rùn)同比大增204%，2018年銷(xiāo)售目標(biāo)1300億;太古地產(chǎn)2017年股東應(yīng)占綜合溢利339.57億港元，同比增長(zhǎng)126%;中國(guó)奧園去年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)93.9%至19.52億元。
龍湖執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示，“龍湖集團(tuán)毛利率一直在25%到30%區(qū)間，2017年干得非常好，2015年到2016年兩年的一些高房?jī)r(jià)項(xiàng)目進(jìn)入?yún)f(xié)同管道，毛利率沖到34%左右。”
“面包價(jià)格高，面粉顯得很便宜，”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，“首先，我們必須看到2017年房企凈利潤(rùn)提升，主因就是相對(duì)于2017的房?jī)r(jià)，前期土地成本相對(duì)較低，尤其是2015年前所拿土地價(jià)格，相對(duì)售價(jià)來(lái)看成本優(yōu)勢(shì)更為明顯。
并不樂(lè)觀的2018年
回首過(guò)去15年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了制度紅利、城鎮(zhèn)化加速、貨幣寬松到結(jié)構(gòu)性機(jī)遇四個(gè)階段的發(fā)展驅(qū)動(dòng)，整體呈現(xiàn)量增價(jià)漲的態(tài)勢(shì)。2017年優(yōu)異的業(yè)績(jī)表現(xiàn)能否持續(xù)?絕大部分房企持不確定態(tài)度。
2003-2017年間，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額從7956億擴(kuò)大至13.37萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了15.8倍。15年來(lái)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率由2003年的40.5%增長(zhǎng)至2017年的58.5%，達(dá)到世界城市化平均水平。城鎮(zhèn)化速度在超過(guò)一定水平后開(kāi)始由加速增長(zhǎng)時(shí)期進(jìn)入減速增長(zhǎng)階段。這就是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前面臨的“白銀時(shí)代”。
從更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮甚至認(rèn)為，并非毛利越高越好。他認(rèn)為，“毛利越高意味著風(fēng)險(xiǎn)越大，難道允許你這么干下去嗎?肯定不合適。我們的行業(yè)暴利時(shí)代結(jié)束了，房?jī)r(jià)單邊快速上漲的時(shí)代結(jié)束了，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅市場(chǎng)的全面短缺時(shí)代也已經(jīng)結(jié)束了。我們?cè)僦竿蠓忍岣呤遣滑F(xiàn)實(shí)的。”
那么就2018年而言，房企是否還能維持較好的利潤(rùn)表現(xiàn)?
“面包不漲價(jià)，面粉顯得有點(diǎn)貴。”張波認(rèn)為，2018年對(duì)房企來(lái)說(shuō)將是壓力較大的一年，2016年后不少房企激進(jìn)拿地，但在2018年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力偏弱的整體市場(chǎng)背景下，企業(yè)利率受影響。另外值得關(guān)注的是，2018年高企的融資成本或?qū)⑹购芏喾科蟮慕杩罾⒌蓉?cái)務(wù)費(fèi)用明顯增長(zhǎng)，同樣會(huì)影響凈利潤(rùn)。整體來(lái)看，2018年大部分房企凈利率想要保持2017年水平，難度很大。
趙軼稱(chēng)，“未來(lái)我們布局的一些城市，政府或多或少有限價(jià)政策，預(yù)測(cè)這一兩年，一方面項(xiàng)目非常不錯(cuò)，另一方面會(huì)面臨政策管制。我們的原則是，只要達(dá)到合理毛利率，會(huì)堅(jiān)持賣(mài)。未來(lái)一兩年，公司毛利率不會(huì)大幅增長(zhǎng)，但會(huì)穩(wěn)定保持在30%左右。”
海通證券分析師姜超注意到，2017年四季度以來(lái)，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增速已由2017年上半年9%以上的高點(diǎn)降至6%以下。特別地，2018年前兩月一線城市房?jī)r(jià)同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，創(chuàng)2015年6月以來(lái)新低，這具有重要的信號(hào)意義。意味著住房投資持續(xù)升值預(yù)期被打破，吸引力也有所下降，投資需求面臨回落。
“房?jī)r(jià)神話難續(xù)。總體來(lái)看，人口老齡化和城鎮(zhèn)化增速放緩，使得剛需群體數(shù)量減少;政策對(duì)住房投資性需求的打擊和房?jī)r(jià)松動(dòng)，使得住房投資的吸引力下降，投資需求也趨于回落;更重要的是，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，中央提出要結(jié)構(gòu)性去杠桿，未來(lái)貨幣低增成為常態(tài)，將不足以支撐居民大規(guī)模舉債買(mǎi)房，利率約束也使得需求趨勢(shì)下行，因而新房低庫(kù)存并不足以支撐2018年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。”姜超認(rèn)為。
一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋找新的賺錢(qián)生意。比如龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，“龍湖集團(tuán)去年冠寓開(kāi)了15000間，今年還會(huì)新開(kāi)5萬(wàn)間左右。長(zhǎng)租公寓目前還在打磨，屬投入期，基本能打平，但最終目標(biāo)要把它變成賺錢(qián)業(yè)務(wù)，做到行業(yè)前三。進(jìn)入相對(duì)成熟期后，預(yù)計(jì)輕資產(chǎn)類(lèi)的長(zhǎng)租公寓毛利率35%左右，凈利潤(rùn)率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR20%以上，將是非常賺錢(qián)的生意。我們可以通過(guò)這個(gè)業(yè)務(wù)觸達(dá)20-35歲的年輕人，這部分客戶對(duì)我們更有價(jià)值。”
